دوشنبه 3 مهر ماه 1396 | ثبت نام | ورود | کاربر مهمان  | فارسی   English
روز چهارشنبه بیست‌ و دوم شهریورماه ۱۳۹۶، روزنامه‌ی شرق گزارشی از حضور مسعود نیلی دستیار ویژه‌ی رئیس‌جمهور در امور اقتصادی و حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی و عضو شورای عالی بورس در گردهمایی دانش‌آموختگان دانشکده‌ی مدیریت و اقتصاد دانشگاه صنعتی شریف ارائه داد.
یادداشت کوتاه حسین عبده تبریزی در تجارت فردا برای اولین بار از حوزه‌ی نظری فاصله می‌گیرد، و به روش‌های اجرایی می‌پردازد.
در پی اقدام بانك مركزی برای كاهش نرخ سود بانكی، حسین عبده تبریزی طی مقاله‌ای در روزنامه‌ی اعتماد مورخ سه‌شنبه هفتم شهریورماه این اقدام بانک مرکزی را مورد تحلیل و بررسی قرار داد.
حسین عبده تبریزی در پنجمین همایش نشان تجاری با رویکرد نقش نام تجاری در توسعه‌ی کسب‌وکار که طی روزهای 25 و 26 مردادماه در سالن همایش ساختمان ساپکو مشهد با حضور تعداد زیادی از صاحبان صنایع کشور برگزار شد، شرکت کرد.
روز دوشنبه بیست‌وسوم‌ مردادماه، حسین عبده تبریزی در نخستین جشنواره بورس و رسانه شرکت کرد.
Print Send to Friends
شنبه 11 خرداد ماه 1392 | hits : 6094 | Code: 709
شركت مسكن آفرین


شركت مسكن آفرين[1]

در اواسط مهرماه سال 1373، مديران شركت مسكن‌آفرين كماكان با مشكل نحوة تأمين مالي پروژة خيابان مدرس دست به گريبان بودند. هرچند آقاي مهروش يكي از اعضاي هيأت‌مديره بر اين باور بود كه «طرح با شرايط امروز بازار و وضعيت سازماندهي ما در اين شركت سودآور نيست، و آن گاو شيردهي كه همكاران فكر مي‌كنند ديگر شيرش خشك شده است»؛ اما مديران شركت به‌اتفاق بر اين باور بودند كه طرح توسعة زمين پروژة مدرس بسيار سودآور خواهد بود، و تنها كافي است كه روش‌هاي صحيح تأمين مالي شناسايي و دنبال شود.

تاريخچة فعاليت شركت

شركت مسكن‌آفرين در اواخر سال 1351 به‌شكل سهامي در تهران به‌ثبت رسيد. سرماية اولية شركت يك ميليون ريال تعيين شد و مؤسسان شركت عبارت بودند از:

شركت سهامي صنايع ساختماني

34 سهم

000ر10 ريالي

شركت خانه‌سازي مشهد

33 سهم

000ر10 ريال

شركت خانه‌سازي ساري

 

33 سهم

000ر10 ريال

در اساسنامة شركت، موضوع فعاليت آن به‌شكل زير تعريف شده است:

طرح و انجام هرگونه عمليات ساختماني، تأسيساتي، شهرسازي، توليد و نصب قطعات پيش‌ساختة سبك، تهيه و تأمين مواد، قطعات، وسايل، دستگاه‌ها، و ماشين‌آلات مورد لزوم در داخل يا خارج از كشور به‌طور مستقيم يا با مشاركت اشخاص حقيقي و حقوقي داخلي يا خارجي.

شركت از بدو تأسيس تا زمان حاضر به اقدامات و فعاليت‌هاي مختلفي دست زده است. به‌عنوان پيمانكار در طرح‌هاي مختلفي از قبيل پروژة ساختماني افريقا، پروژة مجتمع مهرشهر، طرح توسعة دانشكدة كشاورزي دانشگاه تهران، طرح‌هاي آماده‌سازي بابل و رودهن، پروژة بيمارستاني رودسر و فومن، پروژة بيمارستان اعصاب، پروژة هواپيمايي جمهوري اسلامي ايران، پروژة دانشكدة امور قضايي، مجتمع تفريحي ديزين، پروژة انرژي اتمي بوشهر، و ... شركت داشته است. شركت در طرح‌هاي گازكشي شمال اصفهان نيز مشاركت داشته است. رشد فعاليت‌هاي پيمانكاري از سال 1364 به بعد، ركود فعاليت‌هاي قبلي شركت را شكسته، و تكميل مجتمع نيمه‌تمام افريقا، كمك خوبي به بنية مالي شركت كرده بود.

«دورة پيمانكاري ما به‌سر آمده است. براساس دستورات مجمع عمومي كه به هيأت‌مديره ابلاغ شده، تغييرات مهمي در روند فعاليت‌هاي ما صورت گرفته است. بايد هرچه زودتر كارهاي پيمانكاري را تمام كنيم، رودسر سه ماه ديگر تمام مي‌شود، پروژة فومن نيمة اول سال آينده به پايان مي‌رسد. طرح توسعة دانشكدة كشاورزي امسال، و امور قضايي نيز تا سه ماه ديگر به پايان مي‌رسد؛ بايد كلية طرح‌هاي ناتمام را تكميل كنيم، و در جهت سياست‌هاي دولت و رفع نيازهاي مسكن در جامعه، به كارهاي انبوه‌سازي و غيره بپردازيم. پروژة انبوه‌سازي 658 واحدي را شروع كرده‌ايم. مجمع عمومي مي‌گويد در آن پروژه‌هاي زيستي و مسكوني وارد شويم كه در جهت رفع نيازهاي عمومي مسكن حركت مي‌كند. از اين به بعد، ما انبوه‌ساز هستيم. بايد كارهاي قبلي را سبك كرده و وظيفة انبوه‌سازي را دنبال كنيم. پيمانكاري ما به اين دليل انجام شد كه در آن تاريخ (يا زمان) براي انبوه‌سازي بنية مالي نداشتيم. بايد در طرح‌هاي انبوه‌سازي بازوي اجرايي وزارت مسكن باشيم و مجري سياست‌هاي آن باشيم. فلسفة واگذاري پروژة ديزين به ما تقويت بنية مالي بود. با تكيه به آن، بايد دنبال وظيفة خودمان برويم. چون بنابه تصويب مجمع عمومي انعقاد قرارداد پيمانكاري ممنوع است. بايد به‌دنبال مسكن اجتماعي و مجتمع‌زيستي و انبوه‌سازي باشيم. در حال حاضر، 150 واحد انبوه‌سازي در واوان شروع كرده‌ايم كه در مرحلة طراحي هستيم: 1500 واحد در مهرشهر داريم شروع مي‌كنيم. در تهران و كرج مشكل زمين را داريم حل مي‌كنيم. در طرشت، تهران‌پارس، و پرديس كرج مسكن اجتماعي و حمايت‌شده خواهيم ساخت.

البته بناي يادبود بهشت‌زهرا را داريم كه پروژة سوبسيدي است و به وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامي تحويل خواهد شد. اما اين آخرين كار سوبسيدي ماست، و اگر كار ديگري را بدهند، سوبسيد را خود بايد پرداخت كنند.»

توضيحات مديرعامل در بالا حاكي از تغييرات جديد در مسير فعاليت‌هاي شركت است. اين تغييرات بارها در شركت صورت گرفته است. هرچند به‌دليل كمبود سرمايه، و كثرت زيان‌هاي انباشتة سال‌هاي گذشته، شركت نبايد عملاً قادر به ادامة حيات مي‌بود، اما به‌دليل حمايت دولت و دريافت پروژه‌هاي دولتي، به‌رغم وضعيت آشفتة ترازنامه، كماكان به حيات خود ادامه داده است.

در سال 1361، شركت از سازمان گسترش و نوسازي صنايع به وزارت مسكن و شهرسازي تحويل شد، و 80% سهام آن به وزارت مسكن و شهرسازي انتقال يافت. در سال 1370، بخشي از سهام وزارت مسكن به تملك بنياد مسكن درآمد كه در حال حاضر بحث انتقال بقية سهام نيز در جريان است. اين انتقال بيشتر دلايل مالياتي داشت.

جدول 1، تركيب نيروي انساني شركت را نشان مي‌دهد.

طرح مجتمع ساختماني خيابان مدرس

يكي از مديران شركت در جريان نشست خود در اين باره توضيح داد كه:

«طرح بارها از ديدگاه توجيه اقتصادي كنترل شده است و بدون‌شك بسيار سودآور است. همة كارها انجام شده است. با شهرداري درمورد همة جزئيات صحبت كرده‌ايم. سهم شهرداري كاملاً روشن است. روي نقشه‌ها بسيار كار شده است. فقط پول لازم است. پلان‌هاي اجرايي هم تا حد زيادي حاضر است. يعني نقشة فاز يك به اتمام رسيده، و فاز دو هم‌اينك در دست مطالعه قرار دارد.»

وقتي از اين مدير در مورد مغايرت اجرايي طرح با سياست‌هاي جاري انبوه‌سازي و ارزان‌سازي پرسيده شد، توضيح داد:

«اشتباه نكنيد، اين ديگر كار پيمانكاري نيست. اين درست در خط وظايف جديد ما است. البته تأسيسات ارزان قيمت نيست. خانة اجتماعي نيست، اما سودآور است، و از محل سود آن مي‌توانيم بسياري از طرح‌هاي وزارت‌خانه را انجام دهيم. اولاً هدف جاري فعاليت ما هرچند گفته‌اند كه مسكن ارزان‌قيمت است، اما كامل و درست نگفته‌اند. در كارهاي ما اول سودآوري است، و پروژه مدرس هم در رأس پروژه‌هاي سودآور قرار دارد كه اگر اجرا شود با پول آن طرح‌هاي اجتماعي بسياري را مي‌توان پياده كرد.»

وقتي از مدير در مورد ابعاد پروژه سؤال شد، وي توضيحات زيرا را داد:

«بله، بسيار طرح عظيم و مفصلي است. البته، مساحت زمين فقط حدود 000ر20 متر است، اما 000ر20 متر در بهترين نقطة شهر. اين‌جا سه برج و 30 طبقة اداري و تجاري درست مي‌شود. تراكم بالاست. البته از ارتفاع 35 طبقه بالاتر نمي‌رويم. اما همه نوع وسايل رفاهي ازقبيل پاركينگ كافي، فضاي سبز، محوطه‌هاي مناسب، انبار، محل‌هاي فرهنگي و ورزشي، سيستم‌هاي پيشرفتة سرد و گرم‌كننده و خلاصه همه چيز داريم. اگر حوصله داريد مي‌توانم دفترچة مشخصات كامل طرح را در اختيارتان بگذارم (جدول 2). به‌علاوه، همان‌طور كه گفتم، طرح بسيار سودآور است. به هر شكلي كه محاسبه كنيد به همين نتيجه مي‌رسيد. من سردستي و بدبينانه محاسبه كرده‌ام و 12 ميليارد تومان سود پيش‌بيني كرده‌ام (جدول3)».

منابع تأمين مالي

آقاي منافي از مديران شركت در اين مورد گفت:‌

لازم نيست همه چيز را قرض بگيريم. خودمان منابعي داريم. از پروژة ولي‌عصر حداقل 600 ميليون تومان ديگر بايد بگيريم؛ پروژة شمشك خيلي موفق بوده و حداقل 400 ميليون تومان پول براي شركت مي‌آورد. از بقية پروژه‌ها هم هنوز مي‌توانيم 300 ميليون تومان انتظار داشته باشيم. در 25 انبار شركت هنوز مصالح زيادي داريم. شايد بشود 150 يا 200 ميليون توماني از آن محل عايد شركت كرد و حدود 300 ميليون تومان هم طلب داريم كه البته عمدة آن بدهي كاركنان و وام و مساعده است. مقداري هم پول نقد داريم. البته، كفاف كي دهد اين باده‌ها به مستي ما. مي‌فهمم كه خيلي پول لازم است،‌ و با اين پول‌ها به جايي نمي‌رسيم. اما كدام سازنده‌اي همة پول را خود مي‌گذارد؟ 10% پول هم كافي است. تا مقداري بنا بالا برود، مردم هنوز هم پيش‌خريد مي‌كنند. نبايد ترسيد. بايد امكانات موجود را داخل پروژه ريخت، و پشت آن گذاشت، و روي منابع مردم حساب كرد.

اقاي مهروش كه در مورد سودآوري پروژه هنوز هم اندكي ترديد داشت، اظهار مي‌كرد كه «فكركردن روي پيش‌فروش، كاري كاملاً غيرعاقلانه است. اگر بخواهيم پروژه را اجرا كنيم بايد به‌دنبال بانك و ساير منابع خارجي باشيم.» او دراين‌باره با چند نفر در خارج از شركت صحبت كرده بود و فهرستي از امكانات خارجي تأمين مالي پروژه را تهيه كرده بود. (جدول 4)

خلاصة ترازنامة شركت در سال 1371 و 1372 در نمودار 5 نشان داده شده است. شركت مشكل قانوني ندارد، و از موقعيت مناسبي برخوردار است.

سؤال‌ها

  1. آيا در حال حاضر شركت مسكن‌آفرين هدف روشن و استراتژي تعريف‌شده‌اي دارد؟
  2. برآوردهاي هزينه و درآمد طرح مدرس را چه‌قدر قابل‌قبول مي‌دانيد؟
  3. جريان‌هاي نقدي طرح را با توجه به جريان‌هاي ورودي و خروجي در طول عمر طرح و مدت زمان لازم براي فروش واحدها تهيه، و نيازهاي مالي طرح را برآورد كنيد. با استفاده از «تحليل حساسيت» و تغيير ارقام، جدول‌هاي بديلي تهيه كنيد كه با مفروضات مختلف جواب بدهد. در موارد لازم از مفروضات مقتضي استفاده كنيد. با توجه به اطلاعات موجود خودتان از شرايط سال 1373، مفروضات لازم را انجام دهيد.
  4. نرخ بازده طرح چقدر است؟ آيا طرح اقتصادي است؟
  5. شيوه‌هاي تأمين مالي آقاي مهروش تا چه حد قابل‌قبول است؟ نظر وي را با نظر آقاي منافي مقايسه كنيد. راه‌هاي ديگر تأمين مالي را نام برده، و براي تأمين مالي طرح روش‌هاي روشني پيشنهاد دهيد.

جدول 1

شركت مسكن‌آفرين

تصوير آمار نيروي انساني

پاييز 1373

  1. تعداد كاركنان 281 نفر به‌شرح زير است:

پيماني

226 نفر

رسمي

6

قراردادي

43

آزمايشي

3

روزمزد

3

 

281 نفر

  1. تركيب سني كاركنان به‌شرح زير است:

 

تعداد

 

درصد

20 تا 30 سال

110 نفر

 

39

31 تا 40 سال

114

 

41

41 تا 50

28

 

10

51 تا 60

29

 

10

 

281 نفر

 

100 نفر

  1. توزيع كاركنان از نظر سطح تحصيلات بدين‌شرح است: 53 نفر داراي تحصيلات عالي، 129 نفر تحصيلات متوسطه، و 99 نفر ديپلم و زير ديپلم
  2. از نظر طول خدمت با شركت، كاركنان به‌شرح زير توزيع مي‌شوند:

ورودي به شركت قبل از سال

68

 

82 نفر

ورودي به شركت در سال

68

 

46

ورودي به شركت در سال

69

 

56

ورودي به شركت در سال

70

 

59

ورودي به شركت در سال

71

 

23

ورودي به شركت در سال

72

 

15

 

 

 

281 نفر

 


جدول 2

شركت مسكن‌آفرين

خلاصه‌اي از ارقام و آمار طرح خيابان مدرس

پاييز 1373

وسعت زمين 475ر19 مترمربع شامل سه برج و 30 طبقة اداري و تجاري

تراكم 440% اداري و تجاري با 780ر8 مترمربع مساحت تجاري

اجراي سه يا چهار برج با سطح اشغال حداكثر 25%

حداكثر طبقه‌هاي برج‌ها 35 طبقه است

تأمين پاركينگ براي 000ر3 واحد

بخش اداري 000ر115 مترمربع (در سه برج) در واحدهايي با مساحت 60، 90 و 120 مترمربع قابل‌ادغام و تبديل به واحدهاي بزرگ‌تر

بخش تجاري 780ر8 مترمربع در سه برج

مشاعات (فضاي عمومي): سطح كاربري مشاع خارج از تراكم 440% با مساحتي حدود 000ر110 مترمربع شامل:

الف. پاركينگ‌ها براي 000ر3 واحد اتوموبيل و 000ر1 واحد موتورسيكلت

000ر75 مترمربع

ب. تأسيسات فني ساختمان

972 مترمربع

ج. واحد مديريت و خودگراني مجموعه

730ر1 مترمربع

د. فضاي سبز و محوطه‌سازي

626ر13 مترمربع

هـ. انبارها

700ر10 مترمربع

و. كاربري‌هاي فرهنگي، ورزشي و تفريحي

716ر2 مترمربع

تأسيسات فني مجتمع شامل:

  1. بخش سرمايش و گرمايش (توليد انرژي)
  2. بخش سردكننده و گرم‌كننده (توزيع انرژي)
  3. سيستم آبرساني
  4. جمع‌آوري و دفع فاضلاب
  5. آتش‌نشاني
  6. آسانسورها
  7. ساير تجهيزات

جدول 3

شركت مسكن‌آفرين

درآمد و هزينه‌هاي پيش‌بيني‌شده براي پروژة خيابان مدرس

پاييز 1373



جدول 4

شركت مسكن‌آفرين

فهرستي از منابع مالي پروژة مدرس از ديدگاه يكي از مديران

پاييز 1373

روش‌هاي تأمين مالي:

  1. بانك‌ها (مشاركت حقوقي و مشاركت مدني)
  2. مشاركت با اشخاص حقيقي و حقوقي
  3. پيش‌فروش

1. مشاركت با بانك‌ها مستلزم مقدماتي است:

مشاركت مدني نيازمند تأمين 20% منابع از سوي شركت است؛ به‌علاوه؛ بانك هزينة ساخت را حداكثر 000ر250 ريال براي هر مترمربع (در مقابل هزينة پيش‌فروش‌شدة 000ر700 ريالي شركت) خواهد پذيرفت كه براي حدود 000ر230 مترمربع بنا، حداكثر معادل 000ر000ر500ر57 ريال پرداخت مي‌كند.

جمع كل

 

000ر000ر500ر57

=

000ر250

×

000ر230

سهم بانك

 

000ر000ر000ر46

=

80%

×

000ر000ر500ر57

سهم شركت

 

000ر000ر500ر11

=

20%

×

000ر000ر500ر57

براي پرداخت مبلغ يادشده، بانك 24% از سود شركت را مطالبه خواهد كرد.

2. مشاركت با اشخاص حقيقي يا حقوقي نيز مستلزم اعطاي تضمين معتبر به آنان است تا از مداخلة مستمر اين افراد در امور شركت جلوگيري شود. اما سرمايه‌گذاران بر اين امر واقف‌اند كه اگر مثلاً اوراق مشاركت شهرداري را خريداري كنند كه كاملاً تضمين‌شده و بدون‌خطر است، حداقل سالانه 20% سود به‌دست مي‌آورند. با توجه به اين‌كه عايدات ناشي از اجراي پروژه ممكن است متفاوت با پيش‌بيني انجام‌شده باشد، لذا بابت اين خطر سرمايه‌گذاران توقع به‌دست‌آوردن شايد حداقل 10% بازده داشته باشند (يعني در كل 10% + 20% = 30%)، از اين‌رو، موقعي بايد طرح را اقتصادي دانست كه پيش‌بيني به‌دست‌آوردن حداقل 30% بازده، بعد از ماليات از مشاركت در طرح، امكان‌پذير باشد.

3. چون پروژه در يكي از بهترين نقاط تهران است، پيش‌فروش نيز مي‌تواند به‌عنوان يكي از روش‌هاي تأمين مالي به حساب آيد. اما اين كار مستلزم صرف هزينه‌اي معادل 40 ميليارد ريال براي اجراي حداقل اسكلت، شروع عمليات سفت‌كاري و غيره است كه تهية اين مبلغ خود براي شركت آسان نيست.

 


جدول 5

شركت مسكن‌آفرين

ترازنامه

تاريخ تهية گزارش پاييز 1373

 

 

ارقام به هزار ريال

دارايي‌ها:

1371

1372

دارايي‌هاي جاري

 

 

موجودي نقد و بانك

606ر328

667ر59

سپرده‌هاي بانكي

229ر472ر1

387ر492ر1

حساب‌ها و اسناد دريافتني تجاري

611ر942ر2

828ر530ر2

اسناد در جريان وصول

450ر7

-

حساب‌هاي بين گروه شركت‌ها

293ر11

293ر11

موجودي كالا  و مصالح

488ر218ر2

099ر692

سفارشات

112ر11

409ر4

پيش‌پرداخت‌ها

368ر672

266ر619

پروژه‌هاي در جريان ساخت

127ر865ر24

382ر006ر28

جمع دارايي‌هاي جاري

284ر529ر32

331ر416ر33

دارايي‌هاي بلندمدت

 

 

سرمايه‌گذاري‌هاي بلندمدت

900ر10

900ر10

دارايي‌هاي مشهود پس از كسر استهلاك انباشته

665ر305ر1

582ر393ر1

ساير دارايي‌ها

093ر18

983ر18

جمع دارايي‌ها

941ر863ر33

796ر839ر34

بدهي‌ها و حقوق صاحبان سهام:

 

 

بدهي‌هاي جاري

1371

1372

اسناد پرداختني

859ر539ر1

052ر485ر1

حساب‌هاي پيش‌فروش

684ر852ر21

496ر190ر23

حساب‌هاي پرداختني

523ر962ر4

393ر960ر4

حساب‌هاي بين گروه شركت‌ها

701ر294

836ر294

پيش‌دريافت از كارفرما

901ر038ر1

570ر043ر1

وام‌هاي پرداختني

-

-

ذخيرة ماليات

225ر224

225ر224

جمع بدهي‌هاي جاري

893ر912ر29

570ر198ر31

 

 

 

بدهي‌هاي بلندمدت

 

 

بدهي‌هاي بلندمدت

074ر575ر4

124ر278ر4

 

 

 

حقوق صاحبان سهام

 

 

ذخيرة بازخريد خدمت كاركنان

050ر130

873ر24

تعديل ذخاير حقوق صاحبان سهام

(439ر51)

 

سرمايه

000ر1

000ر1

خالص زيان انباشته

076ر755

332ر610

جمع حقوق صابحان سهام

(076ر754)

(332ر609)

جمع بدهي‌ها و حقوق صاحبان سهام

941ر863ر33

796ر839ر34

 



[1]. اين افته توسط آقايان دكتر حسين عبده تبريزي و غلام‌رضا افشار براساس اطلاعات واقعي درمورد شركتي ايراني در پاييز سال 1373 تهيه شده است. افته‌نويسان از راهنمايي و نقد شادروان استاد مصطفي علي‌مدد برخوردار بودند. پاره‌اي از اسم‌ها و رقم‌ها تغيير كرده، اما روابط اساسي بين صورت‌هاي مالي و نيز تصويري كه از فعاليت‌ها عرضه مي‌شود، تغيير نكرده است. هدف افته، طرح و آموزش مبحث‌ها و موضوع‌هاي مالي است و انتقاد از مدير يا مديراني مدنظر نبوده است.

 

فرم ثبت نظر
نام
آدرس ايميل
متن نظر *
متن کنترلی را وارد کنيد *

در اين بخش نظری ثبت نشده است.
© Copyright 2011 iranfinance.net All Rights Reserved. Powered by : HomaNic.com | Developed by :