دوشنبه 27 خرداد ماه 1398 | ثبت نام | ورود | کاربر مهمان  | فارسی   English
زدلاچک معتقد است"اقتصاد جریان غالب" به تدریج همه رنگ و رنگ مایه‌های خود را به دنیای فن سالارانه وانهاده است که در آن سیاه و سفید حکومت می‌کند و درنمی یابد اقتصادی که امروز می‌شناسیم پدیده‌ای فرهنگی است که محصول تمدن ماست. می‌گوید در نهایت، کل اقتصاد، اقتصاد خیر و شر است.
روز سی و یک اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۸، دکتر عبده تبریزی در نشست افطار اقصاد بیدار حضور یافت و سخنرانی با عنوان "در مورد مشکلات ساختاری اقتصاد ایران "(On Structural Problems of Iranian Economy) ارائه نمود.
نیم‌سال آموزشی دیگری به پایان رسید: کلاسی در دانشگاه شریف و کلاسی در دانشگاه امیرکبیر.
در مورد دموکراسی صدام حسین انتشارات DESTE سال دو هزار و دوازده خواندن سه مقاله از دیکتاتور آدمکشی چون صدام حسین در مورد "دموکراسی در عراق" یادآور چیزی جز طنز تاریخ نیست.
در شامگاه پنجشنبه بیست و شش اردیبهشت‌ نود و هشت، به ابتکار دکتر حسن طائی، رئیس دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه و با همکاری مجله بخارا، مراسم شصت‌سالگی مدرسه عالی بازرگانی (دانشکده اقتصاد علامه) در محل آن دانشکده برگزار شد.
چسبندگی قیمت‌های اجاره
چسبندگی قیمت‌های اجاره موضوع جالبی برای تحقیق است. به‌رغم این‌که قراردادهای اجاره در ایران کوتاه‌مدت است، و تجدید قرارداد خود فرصتی برای تغییر قیمت است، چسبندگی قیمت‌های بالایی به دلایل اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی در این حوزه مشاهده می‌شود. البته، این چسبندگی شهر به شهر، و بسته به نوعی مسکن و اندازة آن تفاوت می‌کند. وجود اطلاعات نامتقارن هم خود منشاء دیگری برای چسبندگی قیمت است. اطلاعات خصوصی مستأجران در مورد واحدهای جایگزین اجاره‌ای و در مورد ارزش ملکی که در آن مستقراند، چندان در دسترس نیست. ناقص‌بودن همین اطلاعات خود منشاء چسبندگی نرخ‌های اجاره است. رابطة فرهنگی مالک و مستأجر و گرایش هر دو به کاهش ریسکِ رابطه با اشخاص جدید منشاء دیگری برای چسبندگی قیمت‌هاست. به نظر می‌رسد، درجة ریسک‌گریزی مالکان به تعداد املاکی بستگی دارد که در اختیار دارند. هر چه این تعداد بزرگ‌تر باشد، اطلاعات آن‌ها کامل‌تر و چسبندگی نرخ‌های اجاره کمتر است. حتی در شرایط افزایش قیمت واحدهای مسکونی و زمین در سال‌جاری (1397)، شاهد آن هستیم که نرخ‌های اجاره نمی‌توانند خود را با افزایش قیمت‌های معاملاتی انطباق دهند. بنابراین، این‌که در ایران چقدر و چرا نرخ‌های اجاره چسبندگی دارند، موضوع پژوهشی جالبی است. شاید از چنین مطالعه‌ای حتی بتوان نتایجی برای سبد تورم و محاسبة CPI گرفت. آیا در محاسبة CPI بهتر نیست تغییر قیمت دارایی‌های ملکی در نظر گرفته شود؟ آیا رابطة قیمت دارایی‌های ملکی و قیمت کالاها و خدمات از طریق اجاره‌های مسکونی بهتر توضیح داده می‌شود؟ 2. طراحی شاخص قیمت املاک مسکونی نیز ضرورتی اجتناب‌ناپذیر برای کشور است. در ایران، چگونه می‌باید چنین شاخصی را طراحی کنیم؟ آیا شاخص ملی معنایی دارد یا بهتر است شاخص‌ها فقط منطقه‌ای باشد؟ شاخص قیمت زمین چطور؟
طراحی شاخص قیمت املاک مسکونی
طراحی شاخص قیمت املاک مسکونی نیز ضرورتی اجتناب‌ناپذیر برای کشور است. در ایران، چگونه می‌باید چنین شاخصی را طراحی کنیم؟ آیا شاخص ملی معنایی دارد یا بهتر است شاخص‌ها فقط منطقه‌ای باشد؟ شاخص قیمت زمین چطور؟
بازده سبد سرمایه‌گذاری افراد مهم است و نه تنها یک دارایی آنان (واحد مسکونی‌شان)
مطالعات بسیاری نشان می‌دهد که مالکان واحدهای مسکونی ثروتمندتر از اجاره‌نشینان هستند. هر چند که مطالعه‌ای در این زمینه در کشورهای توسعه‌یافته انجام شده، اما عده‌ی زیادی ممکن است انجام چنین مطالعه‌ای را در ایران غیرضرور بدانند، زیرا بدیهی می‌دانند که مالکان از اجاره‌نشینان ثروتمندتر باشند. با این همه، همه‌ی ما اجاره‌نشینانی را می‌شناسیم که چون از پول خود بازده مناسب می‌گیرند، حاضر به خرید واحد مسکونی نیستند. یکی از اولین درس‌های ما در رشتة مالی آن است که بازده سبد سرمایه‌گذاری افراد مهم است و نه تنها یک دارایی آنان (واحد مسکونی‌شان). هر نوع پژوهشی در این زمینه، حتی اگر به گردآوری آمار توصیفی محدود شود، ارزش قابل‌ملاحظه‌ای برای سیاست‌گذاران کشور دارد.
رابطه‌ی پویای بین بخش‌های مختلف مستغلات (مثلاً رابطة واحدهای مسکونی و اداری) در ایران
رابطه‌ی پویای بین بخش‌های مختلف مستغلات (مثلاً رابطه‌ی واحدهای مسکونی و اداری) در ایران می‌تواند موضوع بررسی باشد. مطالعات بلندمدت می‌تواند شواهدی ارائه کند که انسجام قابل‌ملاحظه‌ای بین قیمت‌ها، به‌ویژه در نقاط پرش قیمت‌ها یا در وضعیت بحرانی، نشان دهد. پرسش آن است که آیا پدیدة سرایت قیمت‌ها از یک بخش به بخش دیگر را می‌توان اثبات کرد؟ آیا شوک ورودی به یک بخش از مستغلات، شوک قوی‌تر یا ضعیف‌تری به سایر بخش‌ها وارد می‌کند؟ حدس اولیه آن است که بخش مسلط، بخش اقامتی و مسکونی است، و قیمت‌ها از این بخش به سایر بخش‌ها سرریز می‌شود.
تسهیلات به ساخت و خرید مسکن
سال‌هاست که بانک مسکن به ساخت و خرید مسکن تسهیلات اعطا می‌کند. در برهه‌های زمانی مختلف، نرخ و میزان این تسهیلات تغییر کرده است. سؤال مهم آن است که آیا این تسهیلات و تغییرات نرخ و اندازة تسهیلات بر قیمت مسکن نیز تأثیر داشته است یا نه؟ این تأثیرات چقدر با فاصلة زمانی (lag) انجام شده است. تغییر نرخ مهم‌تر بوده یا تغییر مبلغ؟ تأثیر تسهیلات ساخت بر قیمت بیشتر بوده یا تسهیلات خرید واحدهای مسکونی؟ تفاوت در استان‌های مختلف به چه عواملی بستگی دارد؟ این موضوعات می‌باید به دقت مورد پژوهش قرار گیرد تا در سیاست‌گذاری بخش و بانک مسکن، بتوان برپایة مطالعات سنجیده‌ای حرکت کرد.
شیوه‌ی بازاریابی و قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی
در مورد شیوه‌ی بازاریابی و قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی نیز در ایران مطالعات زیادی انجام نشده است. در این زمینه هنوز مقرراتی نیز نداریم. آیا آژانس‌های معاملات ملکی مهم‌ترین کانال فروش واحدهای مسکونی در ایران است؟ توسعه‌گران از کدام مجاری برای فروش استفاده می‌کنند؟ آیا روش مزایده که مورد استفادة شرکت‌های دولتی و خصولتی است، می‌تواند توسط شرکت‌های خصوصی بزرگ نیز مورد استفاده قرار گیرد؟ قیمت پایه چگونه تعیین می‌شود؟ در ایران، مطالعات موجود در این زمینه‌ها بسیار محدود است.
حباب قیمتی در بخش زمین و مستغلات
حباب قیمتی در بخش زمین و مستغلات مورد بحث بسیار است. آیا حباب‌های قیمتی در بخش مسکن شکل می‌گیرد؟ آیا حباب ارز و سکه و سهام می‌تواند در بخش مسکن نیز حباب قیمتی ایجاد کند؟ آیا در پایان سال ۱۳۹۶ و در سال ۱۳۹۷ چنین اتفاقی رخ داد؟ آیا حباب قیمتی روی اراضی شهری از حباب قیمتی واحدهای ساخته‌شدة مسکونی بیشتر تجربه شده است؟ طی ۴۰ سال در چه سال‌هایی حباب‌های قیمتی رخ داده است؟ آیا انتقال حباب از خارج کشور هم داشته‌ایم؟
رابطه‌ی قیمت‌های پیش‌خرید و قیمت‌های واحدهای مسکونی موجود
رابطه‌ی قیمت‌های پیش‌خرید و قیمت‌های واحدهای مسکونی موجود هرگز موضوع تحقیق نبوده است. می‌توان آثار معاملات پیش‌خرید واحدهای مسکونی بر تقاضای مسکن، تلاطم قیمت مسکن، و حتی حباب‌های قیمتی مسکن را موضوع پژوهش‌های جداگانه‌ای قرار داد. در معاملاتی که دارایی ریسکی مسکن است، آیا معامله‌گران اخلال‌گر (noise trader) داریم؟ چگونه این اخلال‌گران باید تعریف شوند؟ حضور این اخلال‌گران در مورد قیمت‌های مسکن عدم‌اطمینان ایجاد می‌کند، باعث می‌شود قیمت‌ها از ارزش‌های ذاتی فاصله گیرند، و در مصرف مسکن ایجاد مشکل می‌کند. آیا بازار سرمایه می‌تواند ابزارهایی برای مقابله با معامله‌گران اخلال‌گر در بخش مسکن طراحی و پیاده کند؟ آیا کسانی که به قصد فروش مجدد، مسکن را پیش‌خرید کرده و می‌کنند، ارزش افزودة مثبتی در بخش ایجاد می‌کنند؟ همة این عنوان‌ها را می‌توان موضوع تحقیق قرار داد.
نقش سرمایه‌گذاران در شرایط رکودی بازار مسکن
در شرایط رکودی بازار مسکن نقش سرمایه‌گذاران موضوع پژوهش جالبی است. در بازار رکودی، آن‌ها با چه تخفیف‌هایی خرید می‌کنند؟ آیا بازرگانان بخش مسکن به قیمت‌هایی زیر قیمت‌های مصرف‌کننده خرید می‌کنند؟ چند گروه تاجر در بخش مسکن در ایران قابل شناسایی است، و آیا این گروه‌های مختلف با نرخ‌های تخفیف مختلف خرید می‌کنند؟ آیا حضور سرمایه‌گذاران در واحدهای مسکونی باعث ارتقای ارزش واحدهای مسکونی می‌شود؟
دسترسی به امکانات و اثر آن بر قیمت‌های مسکن
پژوهش‌های مربوط به دسترسی به امکانات و اثر آن بر قیمت‌های مسکن اهمیت بسیار دارد. مثلاً، آیا اگر در ناحیه‌ای ارتباطات بدون‌سیم به‌دشواری صورت می‌گیرد، قیمت‌های واحدهای مسکونی در آن ناحیه تحت تأثیر قرار می‌گیرد؟ اگر در ناحیه‌ای ادارات شلوغ و پرازدحام فعالیت خود را شروع کنند، آیا قیمت‌های واحدهای مسکونی تحت تأثیر قرار می‌گیرد؟ برعکس، آیا افزایش راه‌های دسترسی (مثل ایجاد تونل یا پل ارتباطی جدید) قیمت‌های واحدهای مسکونی را به سمت بالا سوق می‌دهد؟ تأثیر امکانات و ویژگی‌های محیط بر واحدهای مسکونی بسیار متنوع‌اند. هر یک از این‌ها می‌تواند موضوع مطالعة مستقلی قرار گیرد. اخیراً یکی از دانشجویان دانشگاه شریف مطالعة جالبی در مورد اثر ایجاد ایستگاه‌های جدید مترو بر قیمت واحدهای مسکونی اطراف ایستگاه انجام داد. شهرها و متولیان آن‌ها (شهرداری‌ها و شوراهای شهر) به این نوع مطالعات به‌شدت نیازمندند.
© Copyright 2011 iranfinance.net All Rights Reserved. Powered by : HomaNic.com | Developed by :