Search

معرفی حوزه‌های پژوهشی در بخش املاک و مستغلات

  1. Home
  2. »
  3. خبرها و رویدادها
  4. »
  5. معرفی حوزه‌های پژوهشی در بخش املاک و مستغلات

در بخش «موضوع‌هایی برای پژوهش» در دو سایت www.abdoh.net و www.finance.ir، عنوان‌هایی برای پژوهش به دانشجویان کارشناسی ارشد و دکترا معرفی شده‌اند. با توجه به این‌که در ترم تحصیلی جاری، درس «سرمایه‌گذاری و تأمین مالی املاک و مستغلات» در دانشگاه شریف ارائه خواهد شد، فرصت را مناسب یافتم که عنوان‌های پژوهشی زیر را در حوزه مالی املاک و مستغلات به دانشجویان ارائه دهم:

چسبندگی قیمت‌های اجاره موضوع جالبی برای تحقیق است. به‌رغم این‌که قراردادهای اجاره در ایران کوتاه‌مدت است، و تجدید قرارداد خود فرصتی برای تغییر قیمت است، چسبندگی قیمت‌های بالایی به دلایل اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی در این حوزه مشاهده می‌شود. البته، این چسبندگی شهر به شهر، و بسته به نوعی مسکن و اندازه آن تفاوت می‌کند. وجود اطلاعات نامتقارن هم خود منشاء دیگری برای چسبندگی قیمت است. اطلاعات خصوصی مستأجران در مورد واحدهای جایگزین اجاره‌ای و در مورد ارزش ملکی که در آن مستقراند، چندان در دسترس نیست. ناقص‌بودن همین اطلاعات خود منشاء چسبندگی نرخ‌های اجاره است. رابطه فرهنگی مالک و مستأجر و گرایش هر دو به کاهش ریسکِ رابطه با اشخاص جدید منشاء دیگری برای چسبندگی قیمت‌هاست.
به نظر می‌رسد، درجه ریسک‌گریزی مالکان به تعداد املاکی بستگی دارد که در اختیار دارند. هر چه این تعداد بزرگ‌تر باشد، اطلاعات آن‌ها کامل‌تر و چسبندگی نرخ‌های اجاره کمتر است. حتی در شرایط افزایش قیمت واحدهای مسکونی و زمین در سال‌جاری (۱۳۹۷)، شاهد آن هستیم که نرخ‌های اجاره نمی‌توانند خود را با افزایش قیمت‌های معاملاتی انطباق دهند. بنابراین، این‌که در ایران چقدر و چرا نرخ‌های اجاره چسبندگی دارند، موضوع پژوهشی جالبی است. شاید از چنین مطالعه‌ای حتی بتوان نتایجی برای سبد تورم و محاسبه CPI گرفت. آیا در محاسبه CPI بهتر نیست تغییر قیمت دارایی‌های ملکی در نظر گرفته شود؟ آیا رابطه قیمت دارایی‌های ملکی و قیمت کالاها و خدمات از طریق اجاره‌های مسکونی بهتر توضیح داده می‌شود؟

طراحی شاخص قیمت املاک مسکونی نیز ضرورتی اجتناب‌ناپذیر برای کشور است. در ایران، چگونه می‌باید چنین شاخصی را طراحی کنیم؟ آیا شاخص ملی معنایی دارد یا بهتر است شاخص‌ها فقط منطقه‌ای باشد؟ شاخص قیمت زمین چطور؟
مطالعات بسیاری نشان می‌دهد که مالکان واحدهای مسکونی ثروتمندتر از اجاره‌نشینان هستند. هر چند که مطالعه‌ای در این زمینه در کشورهای توسعه‌یافته انجام شده، اما عده زیادی ممکن است انجام چنین مطالعه‌ای را در ایران غیرضرور بدانند، زیرا بدیهی می‌دانند که مالکان از اجاره‌نشینان ثروتمندتر باشند. با این همه، همه ما اجاره‌نشینانی را می‌شناسیم که چون از پول خود بازده مناسب می‌گیرند، حاضر به خرید واحد مسکونی نیستند. یکی از اولین درس‌های ما در رشته مالی آن است که بازده سبد سرمایه‌گذاری افراد مهم است و نه تنها یک دارایی آنان (واحد مسکونی‌شان). هر نوع پژوهشی در این زمینه، حتی اگر به گردآوری آمار توصیفی محدود شود، ارزش قابل‌ملاحظه‌ای برای سیاست‌گذاران کشور دارد.
رابطه پویای بین بخش‌های مختلف مستغلات (مثلاً رابطه واحدهای مسکونی و اداری) در ایران می‌تواند موضوع بررسی باشد. مطالعات بلندمدت می‌تواند شواهدی ارائه کند که انسجام قابل‌ملاحظه‌ای بین قیمت‌ها، به‌ویژه در نقاط پرش قیمت‌ها یا در وضعیت بحرانی، نشان دهد. پرسش آن است که آیا پدیده سرایت قیمت‌ها از یک بخش به بخش دیگر را می‌توان اثبات کرد؟ آیا شوک ورودی به یک بخش از مستغلات، شوک قوی‌تر یا ضعیف‌تری به سایر بخش‌ها وارد می‌کند؟ حدس اولیه آن است که بخش مسلط، بخش اقامتی و مسکونی است، و قیمت‌ها از این بخش به سایر بخش‌ها سرریز می‌شود.
سال‌هاست که بانک مسکن به ساخت و خرید مسکن تسهیلات اعطا می‌کند. در برهه‌های زمانی مختلف، نرخ و میزان این تسهیلات تغییر کرده است. سؤال مهم آن است که آیا این تسهیلات و تغییرات نرخ و اندازه تسهیلات بر قیمت مسکن نیز تأثیر داشته است یا نه؟ این تأثیرات چقدر با فاصله زمانی (lag) انجام شده است. تغییر نرخ مهم‌تر بوده یا تغییر مبلغ؟ تأثیر تسهیلات ساخت بر قیمت بیشتر بوده یا تسهیلات خرید واحدهای مسکونی؟ تفاوت در استان‌های مختلف به چه عواملی بستگی دارد؟ این موضوعات می‌باید به دقت مورد پژوهش قرار گیرد تا در سیاست‌گذاری بخش و بانک مسکن، بتوان برپایه مطالعات سنجیده‌ای حرکت کرد.
در مورد شیوه بازاریابی و قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی نیز در ایران مطالعات زیادی انجام نشده است. در این زمینه هنوز مقرراتی نیز نداریم. آیا آژانس‌های معاملات ملکی مهم‌ترین کانال فروش واحدهای مسکونی در ایران است؟ توسعه‌گران از کدام مجاری برای فروش استفاده می‌کنند؟ آیا روش مزایده که مورد استفاده شرکت‌های دولتی و خصولتی است، می‌تواند توسط شرکت‌های خصوصی بزرگ نیز مورد استفاده قرار گیرد؟ قیمت پایه چگونه تعیین می‌شود؟ در ایران، مطالعات موجود در این زمینه‌ها بسیار محدود است.
حباب قیمتی در بخش زمین و مستغلات مورد بحث بسیار است. آیا حباب‌های قیمتی در بخش مسکن شکل می‌گیرد؟ آیا حباب ارز و سکه و سهام می‌تواند در بخش مسکن نیز حباب قیمتی ایجاد کند؟ آیا در پایان سال ۱۳۹۶ و در سال ۱۳۹۷ چنین اتفاقی رخ داد؟ آیا حباب قیمتی روی اراضی شهری از حباب قیمتی واحدهای ساخته‌شده مسکونی بیشتر تجربه شده است؟ طی ۴۰ سال در چه سال‌هایی حباب‌های قیمتی رخ داده است؟ آیا انتقال حباب از خارج کشور هم داشته‌ایم؟
رابطه قیمت‌های پیش‌خرید و قیمت‌های واحدهای مسکونی موجود هرگز موضوع تحقیق نبوده است. می‌توان آثار معاملات پیش‌خرید واحدهای مسکونی بر تقاضای مسکن، تلاطم قیمت مسکن، و حتی حباب‌های قیمتی مسکن را موضوع پژوهش‌های جداگانه‌ای قرار داد. در معاملاتی که دارایی ریسکی مسکن است، آیا معامله‌گران اخلال‌گر (noise trader) داریم؟ چگونه این اخلال‌گران باید تعریف شوند؟ حضور این اخلال‌گران در مورد قیمت‌های مسکن عدم‌اطمینان ایجاد می‌کند، باعث می‌شود قیمت‌ها از ارزش‌های ذاتی فاصله گیرند، و در مصرف مسکن ایجاد مشکل می‌کند. آیا بازار سرمایه می‌تواند ابزارهایی برای مقابله با معامله‌گران اخلال‌گر در بخش مسکن طراحی و پیاده کند؟ آیا کسانی که به قصد فروش مجدد، مسکن را پیش‌خرید کرده و می‌کنند، ارزش افزوده مثبتی در بخش ایجاد می‌کنند؟ همه این عنوان‌ها را می‌توان موضوع تحقیق قرار داد.
در شرایط رکودی بازار مسکن نقش سرمایه‌گذاران موضوع پژوهش جالبی است. در بازار رکودی، آن‌ها با چه تخفیف‌هایی خرید می‌کنند؟ آیا بازرگانان بخش مسکن به قیمت‌هایی زیر قیمت‌های مصرف‌کننده خرید می‌کنند؟ چند گروه تاجر در بخش مسکن در ایران قابل شناسایی است، و آیا این گروه‌های مختلف با نرخ‌های تخفیف مختلف خرید می‌کنند؟ آیا حضور سرمایه‌گذاران در واحدهای مسکونی باعث ارتقای ارزش واحدهای مسکونی می‌شود؟
پژوهش‌های مربوط به دسترسی به امکانات و اثر آن بر قیمت‌های مسکن اهمیت بسیار دارد. مثلاً، آیا اگر در ناحیه‌ای ارتباطات بدون‌سیم به‌دشواری صورت می‌گیرد، قیمت‌های واحدهای مسکونی در آن ناحیه تحت تأثیر قرار می‌گیرد؟ اگر در ناحیه‌ای ادارات شلوغ و پرازدحام فعالیت خود را شروع کنند، آیا قیمت‌های واحدهای مسکونی تحت تأثیر قرار می‌گیرد؟ برعکس، آیا افزایش راه‌های دسترسی (مثل ایجاد تونل یا پل ارتباطی جدید) قیمت‌های واحدهای مسکونی را به سمت بالا سوق می‌دهد؟ تأثیر امکانات و ویژگی‌های محیط بر واحدهای مسکونی بسیار متنوع‌اند. هر یک از این‌ها می‌تواند موضوع مطالعه مستقلی قرار گیرد. اخیراً یکی از دانشجویان دانشگاه شریف مطالعه جالبی در مورد اثر ایجاد ایستگاه‌های جدید مترو بر قیمت واحدهای مسکونی اطراف ایستگاه انجام داد. شهرها و متولیان آن‌ها (شهرداری‌ها و شوراهای شهر) به این نوع مطالعات به‌شدت نیازمندند.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بیوگرافی دکتر حسین عبده تبریزی

حسین عبده تبریزی در سال ۱۳۳۰ در تهران متولد شد. در سال ۱۳۵۲، همزمان مدرک کارشناسی مدیریت از مدرسه‌ی عالی بازرگانی و کارشناسی زبان انگلیسی از مدرسه‌ی عالی ترجمه را دریافت نمود. در سال ۱۳۵۳، تحصیلات خود را در رشته‌ی مدیریت بازرگانی در مرکز مطالعات مدیریت ایران (وابسته به دانشگاه هاروارد) در سطح کارشناسی ارشد ادامه داد و تحصیلات عالی خود را در سطح دکترای رشته‌ی امور مالی و بانکداری در مدرسه‌ی عالی بازرگانی منچستر در سال ۱۳۵۶ به پایان رساند.

سابقه‌ی تدریس دکتر عبده به سال ۱۳۵۴ بازمی‌گردد. از آن زمان تاکنون وی در بسیاری از مؤسسات آموزش عالی، سازمان‌ها‌ و مراکز تحقیقاتی کشور استاد مدعو بوده است. دانشگاه صنعتی شریف، دانشگاه تهران، دانشگاه امیرکبیر، دانشگاه شهید بهشتی، دانشگاه علامه‌ی طباطبایی، مؤسسه‌ی عالی پژوهش در برنامه‌ریزی و توسعه و دانشگاه امام صادق (ع) تنها برخی از مؤسساتی است که دکتر عبده در آنها به تدریس دانش مالی پرداخته است.

حوزه‌های تحقیقاتی اخیر وی شامل حل‌وفصل بانکی، مدل‌هاي كنترل ريسك، نظارت بر بازارهای سرمایه، معرفت‌شناسی مالی، تأمین مالی بخش مسکن و مالی رفتاری در بورس اوراق بهادار تهران است.

دکتر عبده تبریزی مترجم کتاب‌های فیزیک مالی، خطر و بازده، ارزشيابی، مدیریت مالی (دو جلد)، مبانی بازارها و نهادهای مالی (دو جلد) و چندین کتاب دیگر است. وی هم‌چنین مؤلف کتاب‌های بازار آتی، مالی املاک و مستغلات، مالی شرکت‌ها (دو جلد)، افته‌هایی در مدیریت مالی، افته‌هایی در مالی شرکت‌ها، مجموعه‌ی مقالات مالی و سرمایه‌گذاری (دو جلد)، اندازه‌گیری و مدیریت ریسک بازار، فرهنگ اصطلاحات مالی و سرمایه‌گذاری و بازار دارایی‌ها در دهه‌ی ۹۰ شمسی است. وی عضو هیأت تحریریه‌ی نشریه‌های متعدد و از جمله صاحب‌ امتیاز روزنامه‌ی سرمایه بوده است که در دولت احمدی‌نژاد توقیف شد. صدها مقاله از وی در نشریه‌های دانشگاهی و مطبوعات کثیرالانتشار منتشر شده است.

برخی از مهم‌ترین فعالیت‌های اجرایی حسین عبده تبریزی به شرح زیر است:

رئیس هیأت‌مدیره‌ی شركت خدمات پژوهش و مشاوره‌ی مالی تابان‌خرد (امروز-۱۳۸۵)

عضو شورای عالی بورس و اوراق بهادار (۱۳۹۷-۱۳۹۲)

رئیس هیأت مدیره‌ی لیزینگ بانک اقتصاد نوین (۱۳۸۹-۱۳۸۵)

رئیس هیأت مدیره‌ی کانون نهادهای سرمایه‌گذاری ایران (۱۳۸۹-۱۳۸۶)

مدیرعامل شرکت تأمین سرمایه‌ی نوین (۱۳۸۹-۱۳۸۷)

مديرعامل شركت تأمین سرمایه‌ی اقتصاد نوین (۱۳۸۷-۱۳۸۵)

دبير كل مؤسسه‌ی توسعه‌ی صنعت سرمايه‌گذاري ايران (۱۳۸۷-۱۳۸۵)

دبیر کل بورس اوراق بهادار تهران (۱۳۸۴-۱۳۸۲)

رئیس هیأت ‌مدیره‌ی بانک اقتصاد نوین (۱۳۸۲-۱۳۸۰)

رئيس هيأت‌‌مديره و مديرعامل شركت سرمايه‌گذاري ساختمان ايران (۱۳۸۰-۱۳۷۶)

خدمات عمومی

به عنوان فعال بخش خصوصی و استاد مالی، دکتر عبده به‌ویژه در سه دهه‌ی اخیر در حوزه‌ی خدمات عمومی به شکل داوطلبانه فعال بوده است. در حوزه‌ی خصوصی‌سازی، کارایی بازار بدهی و قانون بازار سرمایه به‌ وزرای امور اقتصادی و دارایی؛ در حوزه‌ی بازار رهن، سیاست‌گذاری زمین و صندوق‌های مستغلات به وزرای راه و شهرسازی؛ و در طیف گسترده‌ای از نهادهای پولی و مالی در حوزه‌های مختلف مالی به بانک مرکزی، بانک‌ها، بیمه‌ها، بازنشستگی‌ها، خیریه‌ها و دیگر نهادهای مالی مشورت داده است. این خدمات همچون تدریس وی در دهه‌ها‌ی گذشته افتخاری بوده است. دکتر عبده طی این سال‌ها به طور افتخاری عضو هیأت امنای دو مؤسسه‌ی آموزشی؛ عضو هیأت تنظیم بازار برق؛ عضو هیأت علمی ده‌ها کنفرانس و سمینار؛ داور، سردبیر یا عضو هیأت تحریریه‌ی چندین نشریه علمی، مجله و روزنامه؛ داور یا عضو هیأت علمی رویدادها و جشنواره‌های علمی مختلف بوده است.